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2018新(xīn)形势下房地产(chǎn)贷款管理(lǐ)策略 推动房地产(chǎn)行业健康发展
发布时间：
2018-08-09
近年来，我國(guó)房地产(chǎn)业进入了快速发展时期，在2010年下半年，國(guó)家开始频频出台对房地产(chǎn)地产(chǎn)市场的调控措施，加强对房地产(chǎn)开发贷款的管理(lǐ)。在我國(guó)目前的融资环境中(zhōng)，企业获得直接融资的渠道非常狭窄，仍然是以银行贷款的间接融资形式為(wèi)主。因此，个人住房按揭贷款因融资成本低、还款周期長(cháng)，成為(wèi)了某些开发商(shāng)“资金补短”的捷径，采用(yòng)按揭方式从银行套贷用(yòng)于项目开发的假按揭手法由此产(chǎn)生。虚假按揭几乎成為(wèi)业内惯用(yòng)的一种“潜规则”，其中(zhōng)存在大量的规避法律的问题。假按揭风险已经逐渐成為(wèi)个人住房贷款中(zhōng)危害最大、发生频率最高的风险之一。既造成了金融市场的紊乱，也影响了房地产(chǎn)的健康发展。
把握市场发展脉络，合理(lǐ)确定信贷发展战略。影响我國(guó)房地产(chǎn)市场发展的因素众多(duō)，既有(yǒu)人口、经济等实际指标，又(yòu)有(yǒu)消费传统、心理(lǐ)预期等特殊影响，还有(yǒu)金融體(tǐ)系、土地制度、政策调控等制度因素，其中(zhōng)政策调控因素对我國(guó)房地产(chǎn)市场的影响最為(wèi)明显。商(shāng)业银行应贯彻落实國(guó)家房地产(chǎn)宏观调控政策导向，深化房地产(chǎn)市场研究，准确把握市场发展脉络动向，坚持“发展与管理(lǐ)并重”“业務(wù)发展制度先行”原则，动态调整房地产(chǎn)信贷发展战略，合理(lǐ)把握总量目标和信贷投向，做好前瞻性和主动性管理(lǐ)，确保房地产(chǎn)贷款平稳健康发展。
实行差异化管理(lǐ)，因城施策。当前一二線(xiàn)城市与三四線(xiàn)城市房地产(chǎn)市场差异已比较显著，预计未来房地产(chǎn)市场分(fēn)化格局将愈加复杂。预计房价上涨压力大的一線(xiàn)及部分(fēn)热点二線(xiàn)城市房地产(chǎn)信贷投放控制趋紧，限購(gòu)、税收手段延续，“抑制泡沫”政策效应将使热点城市房地产(chǎn)市场趋稳。库存过多(duō)的三四線(xiàn)城市土地供应将继续严控，“去库存”政策将改善部分(fēn)城市的房地产(chǎn)市场情况，但部分(fēn)经济发展慢、人口净流出、前期库存量过大的城市预计短期内仍难扭转市场弱势。
针对城市之间“冷热不均”的差异情况，商(shāng)业银行应建立完善城市分(fēn)析评价机制，合理(lǐ)进行區(qū)域市场布局，分(fēn)类管理(lǐ)，“因城施策”。对一線(xiàn)及热点二線(xiàn)城市，应稳妥支持以自住為(wèi)主的普通住房开发项目融资，同时从严控制土地購(gòu)置价格较高的新(xīn)增住房开发项目，防范热点城市“抑制泡沫”风险。在适度保持个人住房按揭规模的同时，严格限制“首付贷”“零首付”等融资加杠杆的投机購(gòu)房行為(wèi)。对库存消化周期较長(cháng)的三四線(xiàn)城市，要审慎把握住房开发项目新(xīn)增贷款，同时积极落实國(guó)家“去库存”政策，不断拓宽个人住房贷款市场，满足居民(mín)自住和改善型住房需求。
做好封闭管理(lǐ)，重在防风险。商(shāng)业银行在房地产(chǎn)贷款管理(lǐ)中(zhōng)除应注重在客户、區(qū)域、项目准入中(zhōng)“优选”之外，更要加强贷款发放之后的“严管”，确保贷款资金投入项目、销售资金用(yòng)于还款。某种程度上说，开发贷款的风险程度高低与商(shāng)业银行对开发贷款的“严管”是否到位、有(yǒu)效有(yǒu)很(hěn)大关系。
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